Nekustamais īpašums

Būvniecības valsts kontroles birojs skaidro, ka Dzīvojamo māju pārvaldnieku reģistru uztur Būvniecības informācijas sistēmā, reģistrējot personas uz iesnieguma vai tiesas nolēmuma pamata. Mājām ar platību virs 1500 m² pārvaldīšanai nepieciešama vismaz ceturtā profesionālās kvalifikācijas līmeņa kvalifikācija ("namu pārzinis"), ja pārvalda paši īpašnieki vai to pilnvarota persona, un piektais līmenis ("namu pārvaldnieks"), ja pārvaldīšana uzticēta juridiskai personai vai individuālajam komersantam. Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likums pieļauj reģistrēt arī personas bez profesionālās kvalifikācijas, ja noslēgts pārvaldīšanas līgums.

iBizness raksts (Artūrs Freibergs) par Tūrisma likuma grozījumiem, kas stājās spēkā 2026.gada 10.jūlijā un ievieš ES Regulu 2024/1028 par datu vākšanu īstermiņa izmitināšanas pakalpojumos. Likumā ieviests termins "darījumu tūrisms" un jaunas prasības īstermiņa mītņu izīrētājiem (Airbnb, Booking u.c. platformās) sniegt datus, kā arī vienkāršota kūrorta statusa piešķiršana pašvaldībām. Raksts maksas.

Saeima 3. septembrī pirmajā lasījumā konceptuāli atbalstīja steidzamus grozījumus Aizsargjoslu likumā, kas paplašina no kokiem un krūmiem attīrāmo joslu zem 110 kV elektrolīnijām no 13 līdz 18 metriem uz katru pusi no līnijas ass. Grozījumi skar zemes īpašniekus, kuru īpašumos atrodas elektrolīniju aizsargjoslas; pamatojums – 22.–23. augusta vētrā ap 70 % bojājumu 110 kV līnijām radīja kritušie koki. Likumprojekts vēl jāpieņem galīgajā lasījumā.

Saeima 3. septembrī pirmajā lasījumā atbalstīja grozījumus Teritorijas attīstības plānošanas likumā, ar kuriem tiesības apturēt pašvaldību teritorijas plānojumus no vides aizsardzības un reģionālās attīstības ministra tiek nodotas Ministru kabinetam kā koleģiālai institūcijai. Nozaru ministrijām būs pienākums informēt atbildīgo ministru, ja plānojuma risinājumi apdraud valsts intereses drošības, aizsardzības, enerģētikas, klimata vai vides jomā. Likumprojekts vēl skatāms galīgajā lasījumā; spēkā stāšanās datums nav noteikts.

E-konsultācija par neskaidru īres rēķinu ("1,00 × 111,260 mēn. = 111,26 EUR"): visticamāk, kļūdaini norādīta mērvienība – 111,26 ir platība kvadrātmetros, bet 1,00 eiro – maksa par m² mēnesī. Atsauces uz Grāmatvedības likuma 6. un 11. pantu (patiesa, saprotama un izsekojama informācija), MK noteikumu Nr. 877 32.–33. punktu (pakalpojuma apraksts, mērvienība, daudzums, cena) un Patērētāju tiesību aizsardzības likuma 3. pantu. Ieteikts rakstveidā pieprasīt izīrētājam skaidrojumu 15 darbdienu laikā un neskaidrību gadījumā vērsties PTAC; maksājumu neaizturēt bez pārbaudīta aprēķina.

E-konsultācijā skaidrots, ka saskaņā ar Dzīvokļa īpašuma likuma 4. pantu balkonu hidroizolācijas slāņi ietilpst dzīvojamās mājas kopīpašumā – tāpat kā plātne, nesošās konstrukcijas, ārējās virsmas un margas. Dzīvokļa īpašnieks atbild tikai par iekšējiem apdares elementiem (flīzes, paša uzstādītie papildinājumi). Ja hidroizolācijas bojājumi rada konstrukciju bojājumus vai ūdens noplūdi kaimiņiem, tas ir kopīpašuma uzturēšanas jautājums, kas risināms ar dzīvokļu īpašnieku kopības un pārvaldnieka iesaisti.

E-konsultācijā (sadarbībā ar biedrību "Mājoklis") skaidrots, vai pēc likuma grozījumiem, kas dzīvokļu īpašnieku kopībai piešķir tiesības atvērt bankas kontu, pārvaldniekam obligāti jāpārslēdz visi komunālo pakalpojumu līgumi uz kopības vārda. Automātiska līgumu pārslēgšana nav prasīta: esošie līgumi, kuros pārvaldnieks norādīts kā kopības pārstāvis, paliek spēkā; jaunos līgumos jānorāda kopības nosaukums un reģistrācijas numurs. Kopības līdzekļus ieteicams turēt kopības kontā, rēķinos norādot kopību kā līgumslēdzēju un pārvaldnieku – kā tās pārstāvi; pārvaldnieka atlīdzība ir viņa saimnieciskās darbības ienākums atsevišķā kontā.

E-konsultācija par dzīvokļa applūšanu pārvaldnieka nolaidības dēļ, ja pārvaldnieks nedēļas laikā nav sagatavojis bojājumu aktu un neatbild uz iesniegumu. Normatīvie akti nenosaka konkrētu termiņu applūšanas akta sagatavošanai; pārvaldnieka pienākumus nosaka pārvaldīšanas līgums un kopības lēmumi, kā arī MK noteikumi Nr. 907 par dzīvojamās mājas apsekošanu un tehnisko apkopi. Tiesā par zaudējumiem var vērsties jebkurā laikā, ja pierādāma nolaidība; ieteicams fiksēt bojājumus (foto, ekspertīze) un nosūtīt rakstveida brīdinājumu ar 7 dienu atbildes termiņu.

E-konsultācija par situāciju, kad dzīvokļa domājamās daļas līdzīpašnieks miris bez mantiniekiem (2025. gada 10. janvārī manta atzīta par bezmantinieka mantu), bet otram līdzīpašniekam pārvaldnieks izraksta rēķinus par visu dzīvokli. Saskaņā ar Civillikuma 416. pantu bezmantinieka manta piekrīt valstij vai pašvaldībai (Pašvaldību likuma 73. panta piektā daļa – dzīvojamais īpašums pašvaldībai; valsts īpašumu no 2026. gada 1. janvāra pārvalda VAS "Valsts nekustamie īpašumi"). Katrs līdzīpašnieks atbild tikai par savu daļu, tāpēc jāpieprasa pārvaldniekam sadalīt rēķinus atbilstoši domājamām daļām un jāpārbauda ieraksts zemesgrāmatā.

Tieslietu ministrija vērtē zemesgrāmatu tiesnešu noslodzes problēmu: 2026.gada sākumā no 68 zemesgrāmatu lietās specializēto tiesnešu amata vietām 13 bija vakantas un lietas izskatīja 55 tiesneši, zemesgrāmatu lietas veido ap 74% to slodzes. Tiek apsvērts daļu zemesgrāmatu funkciju nodot topošajam tiesas jurista amatam; lēmumi vēl nav pieņemti, taču bez izmaiņām pakalpojuma līmeni turpmāk būs grūti noturēt.

Ceļvedis par daudzdzīvokļu mājas pārvaldīšanu: saskaņā ar Dzīvojamo māju pārvaldīšanas likumu par mājas pārvaldīšanu atbild dzīvokļu īpašnieki, kuri kopīpašuma daļas proporcionāli finansē uzturēšanu, pārvaldīšanas maksu un uzkrājumu fondu. Dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumi tiek pieņemti ar vairāk nekā 50 % īpašnieku balsīm un ir saistoši visiem. Pārvaldīšanu var veikt paši īpašnieki vai pārvaldnieks ar atbilstošu profesionālo kvalifikāciju; obligātās darbības ietver jumta un pamatu remontu, tehniskās apsekošanas, avārijas remontus, savukārt uzlabojumi prasa atsevišķu īpašnieku lēmumu.

Ogres novada pašvaldība plāno kapitālsabiedrību un iestāžu reorganizāciju, nododot dzīvojamo māju pārvaldīšanu privātajam sektoram, jo pēc četru pašvaldību apvienošanas vairākas struktūras veic vienādas funkcijas dažādās teritorijās. Pēc reorganizācijas ūdensapgādi, siltumapgādi un māju pārvaldīšanu nodrošinās trīs specializēti uzņēmumi; SIA "Ogres namsaimnieks" kapitāla daļas paredzēts pārdot atklātā konkursā, līdz 20 % rezervējot uzņēmuma darbiniekiem. Ūdensapgāde un siltumapgāde paliek pašvaldības kontrolē kā stratēģiska infrastruktūra.

Zvērināts advokāts Dr. iur. Imants Muižnieks (Latvijas Zvērinātu advokātu kolēģija) atbild uz jautājumu par ceļa servitūta izmantošanu no kaimiņu īpašuma, kas nav valdošais nekustamais īpašums, bet kurā izveidota publiska iestāde ar apmeklētāju piekļuvi un autostāvvietu pār kalpojošo īpašumu. Atsaucoties uz Civillikuma 1130. un 928. pantu, norādīts, ka īpašuma aprobežojumi tulkojami šauri un šaubu gadījumā servitūts pastāv vismazākajā apmērā; kaimiņam nav tiesību izmantot servitūtu, ja tā īpašums nav valdošais, neatkarīgi no lietošanas intensitātes vai alternatīvu esamības.

Zvērināts advokāts Gundars Lācis (Latvijas Zvērinātu advokātu kolēģija) skaidro pašvaldības dzīvokļa īres maksas paaugstināšanas spēkā stāšanos: saskaņā ar Dzīvojamo telpu īres likuma 31. panta pirmo un otro daļu pašvaldība īres maksu nosaka saistošajos noteikumos, bet izīrētājam īrnieks jābrīdina rakstveidā, un jaunā maksa stājas spēkā mēnesi pēc paziņojuma. Ja konkrētā aprēķinātā summa paziņota 20. jūnijā, jaunā īres maksa piemērojama ne agrāk kā no 20. jūlija, neatkarīgi no saistošo noteikumu spēkā stāšanās 1. jūlijā un vispārīgās informācijas maijā.

Tieslietu ministrs Edvards Smiltēns tikās ar zemesgrāmatu lietu tiesnešiem, lai apspriestu sistēmas nākotnes attīstības modeļus, tostarp priekšlikumu daļu tiesnešu funkciju nodot jaunam "tiesas jurista" amatam. Zemesgrāmatu lietas veido ap 74% no specializēto tiesnešu noslodzes, un no 68 amata vietām 13 ir vakantas. Ministrija solīja salīdzināt vairākus reformu modeļus pēc tiesiskās drošības, izmaksu un pakalpojuma kvalitātes kritērijiem; galīgs lēmums vēl nav pieņemts.

E-konsultācijā skaidrots, ka kopīpašniekiem, pārdodot daļu nepiederošai personai, ir divu mēnešu pirmpirkuma tiesības. Ja kopīpašnieki nespēj vienoties par kopīpašuma dalīšanu, jebkurš no viņiem var vērsties tiesā ar prasību par kopīpašuma izbeigšanu saskaņā ar Civillikuma 1074. pantu. Tiesa var noteikt atsevišķu daļu piešķiršanu, kompensāciju, pārdošanu vai izlozi.

LV portāla e-konsultācijā skaidrots gadījums, kad pašvaldība, sadalot zemesgabalu jaunas mājas būvniecībai, atteikusies atļaut izmantot esošo servitūta ceļu un pieprasījusi izveidot jaunu 5,5 metrus platu servitūtu pār kaimiņu zemi, kas īpašniekiem izmaksātu ap 25 000 eiro. Atbildē norādīts, ka jaunizveidotiem zemes gabaliem jābūt nodrošinātai pieejai pie ceļa vai ielas atbilstoši normatīvajiem aktiem, un strīdus par servitūta nosacījumiem, ja vienošanās nav panākta, var risināt tiesas ceļā.

LV portāla e-konsultācijā zvērināta advokāte Santa Blumberga-Švēde atbild uz jautājumu, vai divām dzīvojamām ēkām uz kopīgas zemes var noslēgt atsevišķus komunālo pakalpojumu (ūdensapgādes, atkritumu izvešanas) līgumus, vai īpašums vispirms jāsadala. Atbilde norāda, ka tas atkarīgs no būvju un zemes tiesiskā statusa (kopīpašums, dzīvokļu īpašumi, nomas tiesības) un faktiskās iespējas nodalīt pakalpojumus, iesakot konsultēties ar pakalpojumu sniedzējiem un, iespējams, vienoties par kopīpašuma lietošanas kārtību.

No 19. augusta spēkā stājušies grozījumi, ar kuriem nekustamā īpašuma darījumu starpnieku reģistra uzturēšana no Ekonomikas ministrijas nodota nozares asociācijai LANĪDA. Reģistrācija kļūst pilnībā elektroniska un ātrāka, savukārt reģistrācijas un uzraudzības maksa – 40 eiro – un profesionālās prasības paliek nemainīgas. LANĪDA nevarēs piekļūt nodokļu vai sodāmības datiem.

Saeimā ārkārtas sēdē steidzamības kārtā izskatītas Nacionālās drošības likuma izmaiņas, kas ļautu uz laiku rekvizēt privātīpašumā esošu nekustamo īpašumu, ja tas nepieciešams karadarbības radīta apdraudējuma gadījumā. Sākotnējais rekvizīcijas termiņš būtu 14 dienas, ko Ministru kabinets varētu pagarināt, un par īpašumam nodarītajiem zaudējumiem paredzēta kompensācija īpašniekiem. Runa ir tikai par ārkārtas pilnvarām kara draudu gadījumā, nevis par īpašuma nacionalizāciju miera laikā.

Rīgas Imantas rajonā īrnieks vairākkārt applūdinājis kaimiņu dzīvokļus, un pēc īres līguma beigām izīrētājs Artūrs pieprasa īrniekam izbraukt divu nedēļu laikā, taču īrnieks atsakās un noliedz vainu. Advokāts Jānis Berovskis skaidro, ka atbildība var gulties gan uz īpašnieku, gan uz īrnieku — vispirms jānoskaidro negadījuma cēlonis; īpašniekam jāuztur dzīvoklis tā, lai tas nekaitētu kaimiņiem, bet īrnieks atbild par savu rīcību vai bezdarbību. Ja puses nespēj vienoties, strīds nonāk tiesā, un apdrošinātāji jau vēršas pret izīrētāju par kaimiņa zaudējumu atlīdzību.

Skaidrots, ka kopīpašumu var izbeigt, kopīpašniekiem labprātīgi vienojoties pie notāra, kas sagatavo dalīšanas līgumu un iesniedz to zemesgrāmatā, vai arī vēršoties tiesā, ja vienošanās nav iespējama. Tiesa var noteikt reālas daļas, piešķirt īpašumu vienam ar kompensāciju pārējiem, izsolīt īpašumu vai izmantot izlozi. Par pamatu kalpo Civillikuma 1074. un 1075. pants.