Недвижимость

Государственное бюро контроля строительства разъясняет, что Регистр управляющих жилыми домами ведётся в Строительной информационной системе, регистрация — на основании заявления или решения суда. Для домов площадью свыше 1500 м² при управлении самими собственниками или их уполномоченным лицом требуется квалификация не ниже четвёртого уровня («домовой смотритель»), а при передаче управления юридическому лицу или индивидуальному коммерсанту — пятый уровень («управляющий домом»). Закон об управлении жилыми домами допускает регистрацию и лиц без профессиональной квалификации при наличии заключённого договора об управлении.

Статья iBizness (Артурс Фрейбергс) о поправках к Закону о туризме, вступивших в силу 10 июля 2026 г. и внедряющих Регламент ЕС 2024/1028 о сборе данных в сфере краткосрочной аренды жилья. В закон введён термин «деловой туризм» и новые обязанности арендодателей краткосрочного жилья (через Airbnb, Booking и др.) предоставлять данные, а также упрощено получение статуса курорта для самоуправлений. Статья платная.

Сейм 3 сентября в первом чтении концептуально поддержал срочные поправки к Закону об охранных зонах, расширяющие очищаемую от деревьев и кустарников полосу под линиями электропередачи 110 кВ с 13 до 18 метров в каждую сторону от оси линии. Поправки затрагивают собственников земли, на которой расположены охранные зоны ЛЭП; обоснование – во время бури 22–23 августа около 70 % повреждений линий 110 кВ вызвали упавшие деревья. Законопроект еще предстоит принять в окончательном чтении.

Сейм 3 сентября в первом чтении поддержал поправки к Закону о планировании развития территорий, которыми право приостанавливать территориальные планы самоуправлений передается от министра охраны среды и регионального развития Кабинету министров как коллегиальному органу. Отраслевые министерства будут обязаны информировать ответственного министра, если решения плана угрожают государственным интересам в сфере безопасности, обороны, энергетики, климата или среды. Законопроект еще предстоит рассмотреть в окончательном чтении; дата вступления в силу не определена.

Е-консультация о непонятном счёте за наём («1,00 × 111,260 мес. = 111,26 EUR»): вероятно, ошибочно указана единица измерения — 111,26 это площадь в м², а 1,00 евро — плата за м² в месяц. Ссылки на ст. 6 и 11 Закона о бухгалтерском учёте (достоверная, понятная и прослеживаемая информация), п. 32–33 правил КМ № 877 (описание услуги, единица, количество, цена) и ст. 3 Закона о защите прав потребителей. Рекомендовано письменно запросить у наймодателя разъяснение в течение 15 рабочих дней и при неясности обратиться в PTAC; платёж не удерживать без проверенного расчёта.

В е-консультации разъяснено, что согласно ст. 4 Закона о квартирной собственности слои гидроизоляции балконов относятся к общей собственности жилого дома — как и плита, несущие конструкции, внешние поверхности и ограждения. Собственник квартиры отвечает только за внутренние отделочные элементы (плитка, установленные им дополнения). Если повреждение гидроизоляции вызывает повреждение конструкций или протечку к соседям, это вопрос содержания общей собственности, решаемый с участием общности собственников и управляющего.

В е-консультации (совместно с обществом «Mājoklis») разъяснено, обязан ли управляющий после поправок, давших общности собственников квартир право открывать банковский счёт, переоформить все договоры с поставщиками коммунальных услуг на общность. Автоматическое переоформление не требуется: действующие договоры, где управляющий указан как представитель общности, сохраняют силу; в новых договорах указываются наименование и регистрационный номер общности. Средства общности рекомендуется держать на её счёте, в счетах указывая общность как сторону договора, а управляющего — как представителя; вознаграждение управляющего — доход его хозяйственной деятельности на отдельном счёте.

Е-консультация о затоплении квартиры по небрежности управляющего, если управляющий в течение недели не составил акт о повреждениях и не отвечает на заявление. Нормативные акты не устанавливают конкретного срока составления акта о затоплении; обязанности управляющего определяют договор об управлении и решения общности, а также правила КМ № 907 об обследовании и техническом обслуживании жилого дома. Обратиться в суд за возмещением убытков можно в любое время при доказанной небрежности; рекомендуется зафиксировать повреждения (фото, экспертиза) и направить письменное предупреждение со сроком ответа 7 дней.

Е-консультация о ситуации, когда сособственник идеальной доли квартиры умер без наследников (10 января 2025 года имущество признано выморочным), а второму сособственнику управляющий выставляет счета за всю квартиру. Согласно ст. 416 Гражданского закона выморочное имущество переходит государству или самоуправлению (ч. 5 ст. 73 Закона о самоуправлениях — жилая собственность самоуправлению; государственной собственностью с 1 января 2026 года управляет VAS «Valsts nekustamie īpašumi»). Каждый сособственник отвечает только за свою долю, поэтому следует потребовать от управляющего разделить счета по долям и проверить запись в земельной книге.

Министерство юстиции оценивает проблему нагрузки судей земельных книг: на начало 2026 г. из 68 должностей судей, специализирующихся на делах земельных книг, 13 были вакантны, дела рассматривали 55 судей, а дела земельных книг составляют около 74% их нагрузки. Рассматривается передача части функций будущей должности судебного юриста; решения пока не приняты, но без изменений уровень сервиса будет трудно сохранить.

Путеводитель по управлению многоквартирным домом: согласно Закону об управлении жилыми домами за управление отвечают собственники квартир, которые пропорционально долям в общей собственности финансируют содержание, плату за управление и накопительный фонд. Решения общности собственников принимаются более чем 50 % голосов и обязательны для всех. Управлять могут сами собственники или управляющий с соответствующей профессиональной квалификацией; обязательные действия включают ремонт крыши и фундамента, технические обследования, аварийные ремонты, а улучшения требуют отдельного решения собственников.

Огрское краевое самоуправление планирует реорганизацию капитальных обществ и учреждений с передачей управления жилыми домами частному сектору, поскольку после объединения четырёх самоуправлений несколько структур выполняют одинаковые функции на разных территориях. После реорганизации водоснабжение, теплоснабжение и управление домами обеспечат три специализированных предприятия; доли капитала SIA «Ogres namsaimnieks» планируется продать на открытом конкурсе, до 20 % резервируется для работников предприятия. Водо- и теплоснабжение остаются под контролем самоуправления как стратегическая инфраструктура.

Присяжный адвокат Dr. iur. Имантс Муйжниекс (Коллегия присяжных адвокатов Латвии) отвечает на вопрос об использовании дорожного сервитута со стороны соседнего участка, не являющегося господствующей недвижимостью, где создано публичное учреждение с доступом посетителей и парковкой через служащий участок. Со ссылкой на ст. 1130 и 928 Гражданского закона указано, что ограничения собственности толкуются узко и при сомнении сервитут существует в наименьшем объёме; сосед не вправе пользоваться сервитутом, если его участок не является господствующим, независимо от интенсивности использования или наличия альтернатив.

Присяжный адвокат Гундарс Лацис (Коллегия присяжных адвокатов Латвии) разъясняет вступление в силу повышения платы за наём муниципальной квартиры: согласно ч. 1 и 2 ст. 31 Закона о найме жилых помещений самоуправление устанавливает плату в обязательных правилах, но наймодатель обязан письменно уведомить нанимателя, и новая плата вступает в силу через месяц после уведомления. Если конкретная рассчитанная сумма сообщена 20 июня, новая плата применяется не ранее 20 июля, независимо от вступления правил в силу 1 июля и общей информации в мае.

Министр юстиции Эдвардс Смилтенс встретился с судьями по делам Земельной книги, чтобы обсудить модели дальнейшего развития системы, включая предложение передать часть судейских функций новой должности «судебного юриста». Дела Земельной книги составляют около 74% нагрузки специализированных судей, из 68 штатных единиц 13 вакантны. Министерство пообещало сравнить несколько моделей реформы по критериям правовой безопасности, затрат и качества услуг; окончательное решение пока не принято.

В консультации разъясняется, что при продаже доли постороннему лицу другие сособственники имеют двухмесячное право преимущественной покупки. Если сособственники не могут договориться о разделе общей собственности, любой из них может обратиться в суд с требованием о прекращении общей собственности согласно статье 1074 Гражданского закона. Суд может присудить отдельные доли, компенсацию, продажу или жеребьёвку.

В консультации на портале LV portāls рассматривается случай, когда самоуправление при разделении земельного участка под строительство нового дома отказалось разрешить использование существующего сервитутного проезда и потребовало создать новый сервитут шириной 5,5 метра через землю соседей, что обошлось бы владельцам примерно в 25 000 евро. В ответе указано, что вновь образуемые земельные участки должны иметь обеспеченный доступ к дороге или улице согласно нормативным актам, а споры об условиях сервитута при отсутствии согласия могут решаться в судебном порядке.

В консультации на портале LV portāls присяжная адвокат Санта Блумберга-Шведе отвечает на вопрос, можно ли для двух жилых зданий на общей земле заключить отдельные договоры на коммунальные услуги (водоснабжение, вывоз отходов), или собственность сначала нужно разделить. Ответ указывает, что это зависит от правового статуса строений и земли (совместная собственность, отдельные квартирные владения, право аренды) и от фактической возможности разделить услуги, рекомендуя проконсультироваться с поставщиками услуг и, возможно, заключить соглашение о порядке пользования общей собственностью.

С 19 августа вступили в силу поправки, по которым ведение реестра посредников по сделкам с недвижимостью передано от Министерства экономики отраслевой ассоциации LANĪDA. Регистрация станет полностью электронной и более быстрой, а плата за регистрацию и надзор в размере 40 евро и профессиональные требования остаются без изменений. LANĪDA не получит доступа к налоговым данным и данным о судимости.

На внеочередном заседании Сейма в срочном порядке рассматривались поправки к Закону о национальной безопасности, которые позволили бы временно реквизировать частную недвижимость в случае угрозы, вызванной военными действиями. Первоначальный срок реквизиции — 14 дней, который Кабинет министров сможет продлить, а за причинённый имуществу ущерб владельцам предусмотрена компенсация. Речь идёт только об экстренных полномочиях в случае военной угрозы, а не о национализации собственности в мирное время.

В рижском районе Иманта арендатор неоднократно затапливал соседние квартиры, и после окончания договора аренды владелец Артур потребовал от него съехать в течение двух недель, но арендатор отказывается и не признаёт вину. Адвокат Янис Беровскис поясняет, что ответственность может лечь как на собственника, так и на арендатора — сначала нужно установить причину аварии; хозяин обязан содержать квартиру так, чтобы не причинять вред соседям, но и арендатор отвечает за свои действия или бездействие. Если стороны не могут договориться, спор передаётся в суд, а страховщики уже требуют с владельца возмещения ущерба соседке.

Разъясняется, что общую собственность можно прекратить путём добровольного соглашения сособственников у нотариуса, который готовит договор о разделе и подаёт его в земельную книгу, либо через суд, если договориться не удаётся. Суд может выделить реальные доли, присудить имущество одному с компенсацией остальным, назначить продажу или жеребьёвку. Основанием служат статьи 1074 и 1075 Гражданского закона.